현재 서울 부동산 시장은 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 갑작스러운 매물 증가 현상을 보이고 있다. 2026년 5월 9일에 다주택자에 대한 양도세 중과가 재개된다는 발표가 있은 이후, 그동안 관망하던 다주택자들이 매물로 내놓기 시작한 것이다. 이러한 변화는 집을 구매하고자 하는 사람들에게 어떤 기회를 제공할지, 혹은 또 다른 위협이 될지에 대한 고민을 불러일으키고 있다.
다주택자 양도세 중과 유예란 무엇인가
양도세 중과의 개념과 적용
부동산 거래에서 양도소득세는 주택을 매각할 때 발생하는 차익에 대한 세금이다. 특히 다주택자가 조정대상지역에서 주택을 판매할 경우, 기본 세율에 추가 세금이 붙는다. 예를 들어, 10억 원의 차익이 발생했을 때 중과가 적용되지 않으면 약 4~5억 원의 세금을 내야 하지만, 중과가 적용되면 세금이 7~8억 원으로 증가한다. 이러한 이유로 정부는 2022년부터 중과세 유예 조치를 시행해 왔으나, 이번에는 그 유예가 종료된다.
매물 증가의 배경
2026년 5월 9일 이후 양도세 중과가 다시 시행되면, 다주택자들은 세금 부담이 크게 증가하게 된다. 이로 인해 다주택자들이 “세금 폭탄을 피하기 위해 지금 매도해야 한다”는 판단을 하게 되며, 실제로 서울 아파트 매물은 1월 23일 이재명 대통령의 발언 이후 열흘 만에 2.9% 증가했다. 특히 송파구의 매물은 같은 기간 동안 10.4% 증가하며 눈에 띄는 변화가 나타났다.
매물 증가에 따른 시장 반응
급매물의 출현과 그 한계
전문가들은 4월경에 급매물이 나올 가능성이 있다고 예측하고 있다. 하지만 이 시점에서 주의해야 할 점은 급매물이라고 해서 모든 매물이 가치가 높지는 않다는 것이다. 다주택자들은 핵심 지역의 매물은 끝까지 보유하려 할 것이기 때문에, 급매물은 외곽 지역이나 선호도가 낮은 물건일 가능성이 크다. 따라서 무조건적으로 급매물을 추구하는 것은 위험할 수 있다.
매물 잠김 현상과 그 영향
5월 이후 양도세 중과가 다시 시행되면, 매물 잠김 현상이 발생할 가능성이 있다. 다주택자들이 높은 세금 부담을 감수하며 매물을 내놓지 않게 되면, 거래량은 감소하되 집값은 오히려 상승할 수 있다. 과거에도 중과세 시행 후 거래량이 줄어들었지만, 집값은 안정세를 보였던 사례가 있다. 이 점은 실수요자들에게 불리하게 작용할 수 있다.
전세 시장의 불안정성
매물 부족 현상이 심화될 경우, 전세 시장에도 큰 타격이 예상된다. 다주택자들이 매도를 선택하기보다는 보유를 선택할 경우, 전세 매물도 줄어들 가능성이 높다. 특히 가족 단위의 전세 물건이 부족해지면 전셋값 상승으로 이어질 수 있다. 따라서 실수요자들은 이러한 시장 변동성을 면밀히 살펴야 한다.
실수요자를 위한 체크리스트
대출 여력 확인하기
급매물이 나와도 대출 규제가 존재하기 때문에 실제 구매가 어려울 수 있다. 수도권 규제지역에서는 주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한되므로, 자신이 감당할 수 있는 자금을 먼저 확인해야 한다.
입지 우선순위 설정하기
서울 내에서도 지역별 부동산 가격 차이가 크다. 강남 3구와 마포, 용산, 성동 지역은 가격 상승폭이 크지만, 노원, 도봉, 강북 지역은 상대적으로 낮은 상승률을 보이고 있다. 따라서 급매물의 질에 따라 입지를 고려하는 것이 중요하다.
중장기 보유 계획 세우기
단기적인 시세 차익을 목표로 하는 것보다는 최소 5~10년의 장기적인 관점에서 주택을 보유할 계획을 세우는 것이 바람직하다. 부동산 시장은 단기적으로는 변동성이 클 수 있지만, 장기적으로는 안정적인 수익을 기대할 수 있다.
시장 전망과 결론
2026년 5월 9일에 양도세 중과 유예가 종료되는 것은 확정적인 사실이다. 이로 인해 다주택자들의 세금 부담이 크게 증가하게 되고, 일시적인 매물 증가가 있겠지만, 양도세 중과 시행 이후 매물 잠김 현상이 발생할 수 있다. 따라서 실수요자들은 시장 타이밍보다 자신의 자금 상황과 필요성을 우선적으로 고려해야 할 것이다. 무리하게 빚을 내서 급매물을 쫓는 것보다는, 자신이 감당할 수 있는 범위 내에서 필요한 주택을 구입하는 것이 가장 안전한 접근법이다. 부동산 시장은 결국 장기전이라는 점을 명심해야 한다.