2026년 새해가 시작되며 부동산 세금 관련 시장이 큰 변화를 겪고 있다. 다주택자 양도세 중과의 부활 소식이 전해지면서, 투자자들은 이를 면밀히 분석하고 대응해야 할 시점에 이르렀다. 이재명 대통령이 중과세 유예 연장이 없다고 발표함에 따라, 2026년 5월 10일부터 해당 규정이 시행될 예정이다. 이 변화가 부동산 시장에 미칠 영향과 투자자들이 알아야 할 절세 포인트를 정리해 보겠다.
다주택자 양도세 중과 부활의 주요 내용
중과세율과 장특공제 배제의 의미
2026년 5월 10일부터 다주택자에 대한 양도세 중과 규정이 다시 부활하게 되면, 세금 부담이 크게 증가할 전망이다. 기본 세율에 추가 세율이 더해지며, 이는 2주택자의 경우 20%p, 3주택자는 무려 30%p가 더해진다. 지방소득세가 포함되면, 세율이 82.5%에 달할 수 있다. 더욱이 장기보유특별공제가 배제됨에 따라, 다주택자는 양도차익에 대한 세금을 전액 부담해야 하는 상황이 된다.
이러한 세금 부담은 다주택자들에게 상당한 압박이 될 것이며, 이로 인해 매물 잠김 현상이 심화될 가능성이 크다. 부동산 시장에서 자산을 처분하기보다는 보유하는 쪽으로 방향을 튼 다주택자들이 많아질 것으로 예상된다.
시장 전망: 매물 잠김 심화 또는 급매물 출현
2026년 5월 9일까지는 중과세가 유예되는 기간이기 때문에, 다주택자들은 급매물로 시장에 나올 수 있다. 하지만 전문가들은 오히려 매물 잠김 현상이 더욱 심화될 것으로 전망하고 있다. 이미 부동산 거래가 어려운 상황에서 양도세 중과가 실시된다면, 다주택자들은 자산을 매도하기보다는 보유를 선택할 가능성이 높다. 이는 결국 공급 부족을 초래하고, 집값 상승에 기여할 수 있는 요인으로 작용할 수 있다.
다주택자가 알아야 할 양도세 중과 체크포인트
조정대상지역의 양도세 중과 적용
양도세 중과는 조정대상지역 내 주택을 판매할 때만 적용된다. 비조정지역의 경우 중과세가 적용되지 않기 때문에, 이 점을 유의해야 한다. 만약 계약 시 비조정지역이었는데 잔금 치를 때 조정지역으로 변경된다면, 계약일 기준으로 중과세가 적용되지 않을 수 있다. 이재명 대통령은 계약일 이전의 매매계약에 대해서도 중과 배제를 적용하겠다는 입장을 밝혔으니, 이에 대한 시행령 개정 동향을 지속적으로 살펴보아야 한다.
입주권과 양도세 중과의 관계
재건축이나 재개발의 경우 조합원 입주권은 주택 수에는 포함되지만, 이를 양도할 때는 중과세가 적용되지 않는다. 그러나 입주권을 2년 미만에 단기 양도할 경우에는 중과세율이 적용될 수 있으므로 주의가 필요하다. 이는 많은 다주택자들이 간과하는 부분이므로, 철저한 확인이 요구된다.
오피스텔과 분양권의 양도세 중과 여부
오피스텔과 분양권의 경우, 취득세와 양도세 중과 판단 기준이 다르다. 분양권은 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 양도세 중과에 포함되며, 오피스텔은 실제 주거용으로 사용되고 있다면 주택 수에 포함된다. 다주택자들은 이러한 세목별 차이를 정확히 이해하고 있어야 하며, 특히 오피스텔의 경우 재산세 과세 현황과 관계없이 주택 수에 포함된다는 점을 유념해야 한다.
5월 9일 이전의 매도 계획이 중요
다주택자에게는 2026년 5월 10일 이전에 조정대상지역 내 주택을 매도할 기회가 남아 있다. 이 시점이 지나면 중과세의 적용을 피하기 어려워질 것이므로, 매도 계획이 있다면 서둘러야 한다. 잔금을 5월 9일 이전에 치르거나 등기를 넘겨야 안전하게 중과를 피할 수 있다. 또한, 입주권을 활용한 매도도 고려할 만한 전략이다. 중과세가 적용되지 않는 입주권을 매도함으로써 세금 부담을 줄일 수 있다.
임대주택 등록 등 다양한 우회로를 모색하는 것도 중요하다. 장기적으로 보유할 부동산이라면, 등록을 통해 중과세 배제 혜택을 받을 수 있는 요건을 명확히 이해하고 활용해야 한다. 정책 변화가 잦은 시기에 세금 관련 정보는 꼼꼼히 챙기는 것이 중요한 만큼, 변화에 대한 준비가 필요하다.
🤔 진짜 궁금한 것들 (FAQ)
Q. 다주택자 양도세 중과는 언제부터 적용되나요?
A. 2026년 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과가 적용됩니다. 중과세율이 부활하며, 이에 따라 세금 부담이 증가할 것입니다.
Q. 중과세가 적용되는 지역은 어떻게 확인하나요?
A. 조정대상지역으로 지정된 장소에서 주택을 매도할 경우 중과세가 적용됩니다. 비조정지역에서는 중과세가 면제됩니다.
Q. 입주권은 세금에 어떤 영향을 미치나요?
A. 입주권은 주택 수에는 포함되지만, 양도 시 중과세가 적용되지 않습니다. 다만 단기 양도 시 높은 세율이 적용될 수 있어 주의가 필요합니다.
Q. 오피스텔은 주택 수에 포함되나요?
A. 오피스텔은 실제로 주거용으로 사용되면 주택 수에 포함됩니다. 취득세와 양도세의 기준이 다르므로 각각의 세목을 확인해야 합니다.
Q. 세금 부담을 줄이는 방법은 무엇인가요?
A. 5월 9일 이전에 매도를 완료하거나 입주권 매도를 고려할 수 있습니다. 임대주택 등록을 통해 세금 부담을 줄이는 방법도 있습니다.
Q. 다주택자에게 남은 시간은 얼마나 되나요?
A. 2026년 5월 10일 이전에 중과세가 시행되기 때문에, 매도 계획이 있다면 그 전에 서둘러야 합니다.
Q. 양도세 중과와 관련된 정책 변화는 어디서 확인하나요?
A. 정부의 공식 발표나 관련 기관의 홈페이지를 통해 최신 정보를 확인하는 것이 가장 좋습니다.