토지이음 지적도 내 토지거래허가구역 실시간 지정 현황 조회

토지를 매수하거나 개발을 계획 중이라면 토지거래허가구역 확인은 필수입니다. 이 구역에서는 실사용 목적의 거래만 허용되며, 무단 거래 시 2년 이하 징역이나 토지 가격의 30% 상당 벌금형이 부과될 수 있습니다. 토지이음(www.eum.go.kr) 사이트를 통해 실시간으로 토지거래허가구역 지정 현황을 간편하게 조회할 수 있으며, 이는 토지 매매와 관련된 법적 리스크를 사전에 차단하는 핵심 도구입니다.

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토지거래허가구역이란 무엇인가

토지거래허가구역은 부동산 가격 급등이 예상되는 지역에서 투기 목적 거래를 억제하기 위해 정부나 지자체가 지정하는 특별 규제 구역입니다. 이 구역 내에서는 토지나 주택을 매매할 때 반드시 관할 기관의 허가를 받아야 하며, 허가 없이 계약을 체결하면 법적 제재를 받게 됩니다. 서울시의 경우 2026년 1월 7일 기준 총 165.23㎢에 달하는 면적이 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 강남·서초 자연녹지지역, 재건축 아파트 단지, 신속통합기획 재개발 지역 등이 포함됩니다.

토지거래허가구역 지정 목적

토지거래허가구역은 주택이나 토지 가격이 급상승할 것으로 예측되는 지역을 실사용 목적으로만 거래하도록 제한합니다. 정부는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조에 근거하여 지역을 선정하며, 재건축·재개발 지역, 투기과열지구, 주요 아파트 밀집 지역 등이 주요 대상이 됩니다. 2025년 10월 20일부터는 서울시 전체 아파트가 토지거래허가구역으로 지정되어 투기 수요 차단을 위한 강력한 규제가 시행되고 있습니다.

허가 대상과 면적 기준

토지거래허가구역에서 허가를 받아야 하는 면적과 대상은 지역마다 다르게 설정됩니다. 일반적으로 소유권 이전이나 지상권 설정·이전 등이 허가 대상에 포함되며, 서울시의 경우 아파트는 용도에 관계없이 모두 허가 대상입니다. 거래 당사자는 공동으로 허가를 신청해야 하며, 신청서에는 계약 내용 및 토지이용계획서, 토지취득자금 조달계획서 등을 첨부해야 합니다.

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토지이음에서 토지거래허가구역 조회하는 방법

토지이음(www.eum.go.kr)은 국토교통부에서 운영하는 공식 토지이용 규제정보 서비스로, 전국의 토지 관련 규제 정보를 한눈에 확인할 수 있습니다. 사이트에 접속한 후 ‘토지이용계획 열람’ 메뉴에서 조회하려는 토지의 주소나 지번을 입력하면, 해당 토지에 적용되는 각종 지역·지구 정보와 함께 토지거래허가구역 지정 여부를 실시간으로 확인할 수 있습니다.

단계별 조회 절차

토지이음 사이트의 ‘주소 지도로 찾기’ 또는 ‘토지이용계획 열람’ 메뉴에서 시작합니다.

• 검색창에 원하는 토지의 도로명 주소 또는 지번 주소를 정확히 입력합니다.
• 검색 결과 화면에서 「토지이용규제 기본법 시행령」 제9조 제4항 각 호에 해당되는 사항을 확인합니다.
• 토지거래계약에 관한 허가구역 항목을 찾아 지정 기간과 허가 대상 용도를 정확히 파악합니다.

토지이음의 ‘이음지도’ 기능은 지도 위에 토지이용규제 정보를 시각적으로 표시하여 더욱 직관적인 확인이 가능합니다. 특정 필지를 클릭하면 해당 토지의 지목, 면적, 개별공시지가와 함께 적용되는 모든 규제 사항이 팝업 창에 나타납니다. 토지거래허가구역으로 지정된 경우 지정 기간과 허가 대상 용도가 명시되며, 이를 통해 매매 전 법적 요건을 사전에 점검할 수 있습니다.

2026년 최신 토지거래허가구역 지정 현황

2026년 1월 기준 서울시는 총 165.23㎢의 토지거래허가구역을 운영하고 있으며, 이는 서울특별시장 지정 164.51㎢와 국토교통부장관 지정 0.72㎢로 구성됩니다. 최근 2026년 1월 2일에는 신속통합기획 주택재개발 후보지 8곳이 추가로 지정되어 2026년 1월 7일부터 2027년 1월 28일까지 규제가 적용됩니다.

주요 지정 지역 현황

외국인 대상 규제 강화

2025년 8월 26일부터는 외국인 등이 단독·다가구·아파트·연립·다세대 주택을 취득할 때 서울시 전역에서 토지거래허가를 받아야 합니다. 이 규제는 2026년 8월 25일까지 유효하며, 외국 국적자나 외국 법인의 부동산 투기를 차단하기 위한 조치입니다. 별도로 2025년 10월 20일부터는 내국인 포함 모든 매수자가 서울시 아파트를 거래할 때 허가를 받아야 하는 이중 규제가 시행 중입니다.

허가 신청 절차와 필요 서류

토지거래허가구역 내에서 부동산을 거래하려면 매도인과 매수인이 공동으로 관할 시·군·구청에 허가를 신청해야 합니다. 대리인이 신청하는 경우에는 위임장을 첨부해야 하며, 신청서에는 반드시 계약 내용과 토지이용계획을 명확히 기재해야 합니다.

제출 서류 체크리스트

• 토지거래허가 신청서(관할 구청 홈페이지에서 다운로드 가능)
• 토지이용계획서(구체적인 이용 목적 및 개발 계획 기술)
• 토지취득자금 조달계획서(자금 출처 증빙 자료 첨부)
• 매매계약서 사본(계약 당사자 인적 사항 및 거래 가격 명시)
• 토지이용계획확인서(토지이음에서 발급)

허가를 받은 후에는 용도별로 정해진 토지이용 의무기간 동안 반드시 해당 목적으로 토지를 사용해야 합니다. 농업용은 2년, 임업용은 3년(생산물이 없는 경우 5년), 주거용은 2년, 개발 및 사업용은 4년, 현상보존 등 기타 용도는 5년의 의무기간이 적용됩니다. 의무기간 내에 목적대로 이용하지 않거나 허가 없이 전매할 경우 법적 제재를 받게 됩니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 토지이음에서 토지거래허가구역을 조회했는데 지정 기간이 여러 개 표시됩니다. 어떤 기준을 적용받나요?

토지 한 필지에 여러 규제가 중복 적용될 수 있으며, 이 경우 모든 해당 규제를 충족해야 합니다. 예를 들어 외국인 대상 규제와 서울시 전체 아파트 규제가 동시에 적용되는 경우, 두 규제의 요건을 모두 만족하는 허가를 받아야 거래가 가능합니다.

Q2. 토지거래허가구역에서 계약을 체결했는데 허가를 받지 않으면 어떻게 되나요?

허가 없이 계약을 체결하면 2년 이하의 징역이나 토지 가격의 30% 상당 벌금형에 처해질 수 있습니다. 또한 해당 계약은 법적 효력이 없으며, 소유권 이전 등기도 불가능합니다. 반드시 계약 체결 전에 토지이음에서 규제 여부를 확인하고 허가 절차를 진행해야 합니다.

Q3. 토지이음 조회 결과와 실제 허가 신청 시 정보가 다를 수 있나요?

토지이음은 참고 자료로만 활용해야 하며 법적 효력은 없습니다. 재산권과 관련된 중요한 사항은 반드시 관할 시·군·구청에서 발급하는 공식 토지이용계획확인서를 통해 재확인해야 합니다. 토지거래허가구역 지정 현황은 수시로 변경될 수 있으므로 계약 직전에 최신 정보를 다시 확인하는 것이 안전합니다.

Q4. 토지거래허가구역 내 토지를 매수하면 어떤 이점이 있나요?

토지거래허가를 받으면 농지의 경우 농지취득자격증명을 받은 것으로 간주되며, 부동산특조법 제3조의 검인을 받은 것으로 인정됩니다. 또한 허가를 통해 토지이용 목적이 명확히 확정되므로, 향후 개발이나 건축 인허가 과정에서 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다. 다만 의무이용기간 동안 지정된 용도로만 사용해야 하므로 장기 계획을 신중히 수립해야 합니다.