토지이음 지적도 상에 표시된 고압선 통과 구간 확인 및 주의사항
고압선이 지나가는 토지를 매입하거나 개발하려는데 어떻게 확인해야 할지 막막하신가요? 지적도에는 송전선로가 표시되지만 정확한 위치와 제한사항을 모르면 큰 손해를 볼 수 있습니다. 토지이음 지적도에서 고압선 통과 구간을 확인하는 방법과 건축제한, 보상기준까지 실전 정보를 정리합니다.
토지이음에서 고압선 통과 구간 확인하는 방법
토지이음 사이트에서는 15만4천볼트 이상 송전선로를 도시계획시설로 지정하여 관리하고 있어 지적도 상에서 확인할 수 있습니다. 토지이음 홈페이지 접속 후 해당 지번을 검색하면 ‘토지이용계획 열람’ 메뉴에서 확인도면을 통해 송전선로 위치를 확인할 수 있습니다. 확인도면 하단의 범례에서 ‘송전선로’ 항목을 클릭하면 해당 필지에 고압선이 통과하는지 즉시 파악할 수 있습니다.
지적도에서 송전선로 표시 구분하기
송전선로는 지적도 상에서 별도의 선으로 표시되며, 전압 등급에 따라 154kV, 345kV, 765kV 등으로 구분됩니다. 도시계획도에서는 전기공급설비로 분류되어 빨간색 또는 별도 기호로 표기되는 경우가 많습니다.
현장 확인 시 주의사항
토지이음 지적도는 분기별로 업데이트되기 때문에 최신 정보가 반영되지 않을 수 있어 반드시 토지이용계획확인서를 병행 확인해야 합니다. 실제 현장에서는 송전탑(철탑) 위치와 전선 통과 구간을 육안으로 확인하고, 지중선로의 경우 표시기나 표지주를 통해 매설 여부를 파악할 수 있습니다.
고압선 통과 토지의 건축제한 및 이격거리 기준
고압선이 통과하는 토지는 전기설비기술기준에 따라 법정이격거리 내에서 건축물 설치가 제한됩니다. 154kV 송전선의 경우 최소 4.785m, 345kV는 7.65m, 765kV는 13.95m의 이격거리를 건축물과 수평으로 유지해야 합니다. 송전선 바로 아래 수평 3m 범위에서는 건축물 설치가 원칙적으로 불가능하며, 법정이격거리 내에서는 일정 높이 이하의 건축만 허용됩니다.
전압별 법정이격거리 계산식
법정이격거리는 3m에 사용전압이 35,000V를 넘는 10,000V 또는 그 단수마다 15cm를 더하여 계산합니다. 이 기준은 건축물이 먼저 존재하는 경우에도 동일하게 적용되며, 토지 이용에 직접적인 영향을 미칩니다.
건축 시 반드시 확인해야 할 사항
- 송전선 전압 등급 및 정확한 이격거리 기준
- 건축물 높이 제한 및 용도 제한
- 지자체 및 한전 설계 기준 충족 여부
- 구분지상권 설정 범위 및 보상 여부
고압선이 통과하는 토지를 ‘선하지’라고 부르며, 토지 소유자는 상공 사용·수익 제한에 대한 보상을 받을 수 있습니다. 보상 범위는 송전선 하부 3m뿐 아니라 법정이격거리까지 포함되며, 2022년 대법원 판결로 이 기준이 확립되었습니다. 한전은 해당 구역에 구분지상권을 설정하고 토지주에게 일시 보상금 또는 정기 사용료를 지급합니다.
선하지 평가 및 감가율 적용
감정평가 시 통과전압 종별, 송전선 높이, 통과 면적, 철탑 이전 가능성 등을 종합적으로 고려합니다. 직접적인 이용저해 구역과 심리적·환경적 영향 구역을 나누어 감가율을 적용하며, 고압선이 통과하지 않은 경우의 토지가액에서 감가액을 공제하는 방식으로 평가합니다.
보상 청구 및 권리 행사 방법
토지주는 구분지상권 설정 협의 시 적정 보상을 요구할 수 있으며, 협의가 이루어지지 않으면 중앙토지수용위원회에 재결을 신청할 수 있습니다. 최근에는 한전과 최초 맺은 권리설정계약 금액을 기준으로 평가해야 한다는 재결 사례도 있어 토지주에게 유리한 환경이 조성되고 있습니다.
고압선 통과 토지 매입 전 체크리스트
고압선 통과 토지를 매입하기 전 반드시 토지이음에서 송전선로 위치를 확인하고 토지이용계획확인서를 발급받아야 합니다. 현장 방문 시 송전탑 위치, 전선 높이, 실제 이격거리를 직접 측정하고 주변 건축물 현황을 파악해야 합니다. 한전이나 해당 지자체에 문의하여 구분지상권 설정 여부, 보상금 지급 내역, 향후 송전선 이설 계획 등을 확인하는 것이 중요합니다.
부동산 가치 영향 요인
항목 영향 내용 대응방안 건축제한 법정이격거리 내 건축 불가 또는 높이 제한 개발 가능 면적 재산정 및 용도 검토 심리적 기피 전자파 우려 및 경관 저해로 매매가 저조 시세 대비 10~30% 할인 예상 보상금 수령 구분지상권 설정 시 일시금 또는 정기 사용료 보상금 포함 총 수익률 계산
분쟁 예방을 위한 서류 확인
- 토지이용계획확인서(송전선로 표시 여부)
- 구분지상권 설정계약서 및 보상금 지급 내역
- 건축 허가 사전 검토서(지자체 발급)
- 한전 송전선로 이설 계획서(있는 경우)
Q1. 토지이음 지적도에서 고압선이 표시되지 않는데 실제로는 있을 수 있나요?
네, 15만4천볼트 미만의 배전선로는 도시계획시설로 지정되지 않아 토지이음 지적도에 표시되지 않을 수 있습니다. 현장 확인이나 한전 문의를 통해 정확한 전압 등급과 통과 여부를 확인해야 합니다.
Q2. 고압선 통과 토지에서 건축 허가를 받으려면 어떤 절차가 필요한가요?
먼저 토지이음에서 송전선로 위치를 확인하고, 지자체에 건축 사전 상담을 신청하여 법정이격거리 내 건축 가능 여부를 검토받아야 합니다. 한전과 이격거리 협의 후 건축 허가 신청이 가능하며, 구조물 높이와 용도에 제한이 있을 수 있습니다.
Q3. 선하지 보상금은 어떻게 산정되며 얼마나 받을 수 있나요?
보상금은 통과전압, 송전선 높이, 통과 면적, 법정이격거리 등을 종합적으로 고려하여 감정평가로 산정됩니다. 최근 대법원 판례에 따라 법정이격거리 전체에 대한 보상이 인정되고 있어, 과거보다 보상 범위가 확대되었습니다.
Q4. 토지이음 지적도에 표시된 고압선 구간이 실제와 다를 경우 어떻게 해야 하나요? 토지이음 확인도면은 분기별로 업데이트되므로 최신 정보가 반영되지 않을 수 있습니다. 토지이용계획확인서를 별도로 발급받거나 한전에 직접 문의하여 최신 송전선로 위치를 확인해야 하며, 오류가 있는 경우 토지이음 사이트에 정정을 요청할 수 있습니다.